「原状回復とクリーニング」の違い。千葉のオーナー向け解説

退去のたびに「この汚れは誰が払うのか」で入居者と気まずくなった経験はありませんか。原状回復とクリーニングは似た言葉に見えますが、費用を払う人がそれぞれ違います。

ここを取り違えると、千葉市内の物件でもトラブルのもとになります。逆に、ざっくりとした線引きさえ知っておけば、退去時の話し合いはぐっと楽になります。

当社リバイストは千葉市中央区を拠点に、ビルクリーニング技能士1級の代表が全現場を担当し、賃貸物件の退去後クリーニングを承ってまいりました。この記事では、清掃の現場で日々目にしている汚れの実態をまじえながら、原状回復とクリーニングの費用の線引きと、退去時に揉めないためのコツをお伝えします。

結論、「原状回復」と「ハウスクリーニング」はここが違います

用語	かんたんに言うと	費用を払う人（原則）
原状回復	入居者がわざと・うっかり付けた傷や汚れを直すこと	入居者
ハウスクリーニング	次の人を迎えるために、部屋全体をプロが掃除すること	オーナー
経年劣化・通常損耗の修繕	普通に暮らしていても付く傷みを直すこと	オーナー

ひとことで言うと、「入居者のせいで付いた汚れは入居者、それ以外はオーナー」です。国が出している国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」でも、この考え方で整理されています。

なぜ「掃除代はオーナー持ち」が原則なのか

ハウスクリーニングは、次の入居者を募集するための「お店で言う開店準備」だからです。この費用は家賃に含まれている、というのが国の考え方です。

一方で、ペットの引っかき傷やタバコのヤニのように「普通の暮らしでは付かない汚れ」は、入居者の負担になります。

「どちらの負担？」がひと目でわかる早見表

実際に迷いやすいケースを、国のガイドラインに沿って表にしました。

状況	払う人	ひとこと補足
家具を置いてできた床のへこみ	オーナー	普通の暮らしの範囲
ペットが付けた柱・壁の傷	入居者	普通の暮らしを超えている
タバコのヤニによる黄ばみ・ニオイ	入居者	手入れでは防げない汚れ方
壁紙の日焼け	オーナー	年数による自然な傷み
結露を放置してできたカビ	入居者	換気などの手入れ不足
水回りの水アカ・カビ	状況次第	掃除をさぼった蓄積なら入居者、普通に使って付いた分はオーナー
浴室のがんこなカビ・尿石	入居者になりやすい	掃除の放置が明らかな場合

千葉の現場で「もめやすい」3パターン

国のガイドラインの整理と、当社が千葉市内の清掃現場で見てきた汚れの実態から、判断が分かれやすいのは次の3つです。

• タバコのヤニ—ベランダで吸っていても、サッシや窓にヤニが付いて話がこじれる
• 結露のカビ—換気不足が原因かどうかで意見が分かれる
• 水回りの汚れ—軽ければオーナー負担、ためこんだ蓄積なら入居者負担に変わる

契約書の「クリーニング特約」で揉めないために

「退去時のクリーニング代は入居者が払う」と契約書に書き足す取り決めを、クリーニング特約と呼びます。この特約を入れているオーナー様は多いですが、書き方がゆるいと無効になることがあります。

ポイントはシンプルで、「金額が高すぎない」「入居者がちゃんと理解している」「入居者が納得して署名している」の3つがそろっていることです。どれかが欠けると、裁判で無効と判断された例もあります。

契約書に書くときのコツ

「クリーニング費用は実費負担」のようなあいまいな書き方は、あとで揉める原因になります。「クリーニング費用：◯◯円（税込）を退去時に入居者が負担する」と、金額・掃除する範囲まではっきり書くのがコツです。

金額に迷ったら、先に清掃業者から実際の見積もりを取り、その金額を根拠にすると安心です。相場とかけ離れた高い金額は「高すぎる特約」として無効になる可能性があります。

こんなオーナー様には、こんな頼み方がおすすめ

物件のタイプ別に、清掃の頼み方のコツを3つに分けてご紹介します。

個人で1〜数戸をお持ちのオーナー様

入居者と直接やり取りすることが多い方は、写真と記録を残すことが一番効きます。退去時の汚れと清掃後のきれいな状態を並べて見せられると、費用の話がスムーズになります。

細かい部分の汚れがどれだけ印象を変えるかは、【千葉市】空室清掃｜巾木（はばき）の黒ずみと隙間、部屋の印象を決める「数ミリ」のこだわりで写真つきでご覧いただけます。

学生さん・単身者向けで入れ替わりが多い物件

退去のたびに清掃が必要になる物件です。特約で金額を決めておくと、毎回の交渉の手間が減ります。

法人契約・社宅が多い物件

退去時の相手が会社の総務部になるため、契約書の中身をしっかり確認されます。特約の金額と掃除の範囲を分けて書いておくと、問い合わせ対応が楽になります。

まとめ｜これだけ覚えれば大丈夫です

• 入居者のせいで付いた汚れは入居者、それ以外はオーナー。これが大原則です
• 部屋全体のハウスクリーニングは「次の入居者を迎える準備」なので、原則オーナー負担です
• 迷いやすい汚れ（ヤニ・カビ・水アカ）は、退去時の写真が一番の証拠になります
• クリーニング特約は「金額が適正・入居者が理解・入居者が納得して署名」の3つがそろって有効です
• 金額は清掃業者の実際の見積もりを根拠にすると安全です

なお、費用負担の最終的な判断は、契約の内容やお部屋の状況によって変わります。迷ったときは国のガイドラインを参照しながら、個別に確認することをおすすめします。

千葉市の物件で「退去後の清掃をどこまで頼むか迷っている」「空室を早く決まる部屋に仕上げたい」という賃貸オーナー様・管理会社様は、千葉市中央区を拠点とするリバイストの空室清掃サービスのページから、お部屋の状況に合わせたご相談を承っております。

千葉県千葉市の賃貸オーナー様・管理会社様の空室清掃と原状回復クリーニングを承っている、ビルクリーニング技能士1級のリバイストにまずはご相談ください。